HOBALL 筆記簿

August 7, 2008

置業還是租屋住?

Filed under: 投機投資 — Tags: , , , , , , — hoball @ 11:38 pm

從討論區看到這文章,原文,引用如下:

老實講呢, 置業與否, 唔係100%睇目前價格

第一, 要睇你收入, 你搵到幾多先, ar唔afford到每月的供款? 收入是否穩定?
因為絕大部分人買樓都需要按揭, 一筆過的是富貴人家, 怕且人地買豪宅, 同一般人市場不同吧

第二, 要睇你既需要. 你用黎自住? 定係投資先? 老實講純投資, 唔建議你投資樓市, 因為有更多回報更高的途徑讓你去投資, 無謂投資這個要借按揭用槓桿兼轉手較慢的樓市
如果自住, 自己可以計下數

自住如何計數? 人人不同. 我可講講我自己的做法

一般出去租樓住, 會包管理費, 差餉地租, 維修, 家居保 (水電煤, 電話上網now則不計在內, 是為必需品, 因為你買定租都要交)
一般自己置業, 要自己比管理費, 差餉地租, 維修, 家居保, 兼要付按揭利息 (水電煤, 電話上網now則不計在內, 是為必需品, 因為你買定租都要交)

case study:
如果租樓, 樓價本是220萬, 月租10000, 包管理費, 差餉地租, 維修, 家居保
咁樣即係年租120000, 每年支出$120000住屋費

如果供樓, 66萬首期(3成), 借按揭1580000, hsbc p-2.75=2.5釐, 分20年, 月供8373, 即一年共付100476, 當中61%是利息(即係硬蝕的錢), 約61290, 其餘是還債, 扣本金39185(即現在拖欠本金變成1580000-39185=1540815), 老實講, 以目前息率, 呢個比例已計多左利息了, 不過唔緊要, 當出年加返息
管理費假設1000元(算中上價架喇), 管理費一年支出12000
差餉地租以租金10000估計, 一年約2400(差餉地租多少以estimate的租金某個%計算, 08年度不用繳交)
家居保, 視乎你保幾多, 百零蚊一個月已經ok, 估計一年支出1800已有找
維修, unkown, 無得計, 視乎你棟樓咩年紀, 我當預鬆20000元留待不時之需

好喇, 計下加減數
供樓一年使費=61290(按揭利息)+12000(管理費)+2400(差餉地租)+1800(家居保)+20000(每年留起20000元for維修)
一年使費=97490

有很多人以為, 月供8373元, 就是以呢個8373元同月租10000元去比較, 其實是大錯特錯
要記住, 你這個8373元的供款, 當中有一部分固然是蝕息比銀行, 但同時有一部分錢”依然屬於你的”, 因為已變成你間屋的一部分, 那份錢會扣減在你的本金中, 變相你係儲緊錢

使用以上方法, 才能精確點計出所需開支
租樓, 一年”付出”120000
置業, 一年”付出”97490 (已包儲錢維修費用)
如此一來, 置業比租樓節省22510開支(每年)

假如你將66萬首期放在銀行收息, 息率約1釐(目前利息), 你一年後可獲利息6600
你節省的, 不過是賺得這6600而己, 相比置業能省回來的22510為數更少(但你卻會以為自己賺緊銀行利息)

唯一不同既係, 租樓, 每月10000元就包曬
但供樓呢? 如果以上述條數計, 每月付出的會較多, 包括:
8373(供樓)+1000(管理費)+200(差餉地租)+150(家居保)+1700(每月儲起維修費用)
=11423
供樓, 每月支出11423元才包曬

最後compare多一次吧:
220萬樓, 月租10000全包, 月供8373(20年)

每月支出 一年“實蝕支出”
租樓             10000 120000-6600(該筆66萬首期放在銀行裡所得利息)=113400
買樓             11423 97490

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