HOBALL 筆記簿

October 27, 2008

地產係十分有趣的行業

Filed under: 投機投資, 政治 經濟 — Tags: , , — hoball @ 11:50 am

2006年信報曹仁超

“地產係十分有趣行業。簡單D講係三三制(三分一地價、三分一建築成本、三分一地產發展商利潤),以五年回本期計,平均每年利潤只係本金12%(未扣除稅項),本來好合理。

利用建築期賣樓花,即建築成本由樓花收入支付,產生財務槓桿作用,令發展商變相唔使支付建築開支,如此一來,利潤便唔係佔樓價33%,而係投資本金66%,即平均每年利潤係本金24%(未扣除稅項)。

如 買入土地後去銀行按 70%,利潤唔再係資本66%(因資本其中70%來自按揭),一下子利潤係投入資金198%!即投入一百萬元,五年後變成三百萬元、十年後變成九百萬元! 上述未計樓價上升因素。如建築期間樓價上升,投入一百萬元,五年可變成五百萬元、十年後變成二千五百萬元!上述係投資地產吸引人地方。

如 樓價不升反跌,例如下跌30%,結果又如何?答案係投資者不但血本無歸,同時累銀行產生大量呆壞賬。例如1981至84年本港樓價只回落35%,引致唔少 中小型銀行被政府接管。換言之,利用財務槓桿,地產發展商有如炒期指,睇方向一本萬利,睇錯方向便孖展追上身。此乃1967年至今香港房地產雖然大部分日 子興旺,但成功地產商卻咁少之底因。”

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