HOBALL 筆記簿

January 6, 2010

大吉吉說中國房地產

Filed under: 投機投資 — Tags: , , — hoball @ 5:09 pm

原帖由 大吉吉 於 2010-1-4 09:02 PM 發表

http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=11093785&page=52#pid236217579

中國既房地產發展 , 以沿海城市為一線 , 內陸為二線 , 其餘地區為三線.
一線城市之中, 也分為便中貴 , 貴既地區有 上海, 北京 , 天津 , 廣州 等.
一線城市既中價, 要數上海既外環地區 , 廣州既順德 , 中山等 , 而一線城
市的便 , 要數到 北京既 6,7環以外既地區 , 廣東既河源 , 湛江 等.

至於 , 二線城市, 如重慶 , 合肥 , 長沙 , 青海 等 , 三線城市如 昆明, 南寧 ,
成都 , 石家莊 , 包頭 等.

如果按整個房市既發展, 可以一, 二, 三線分為 大環, 中環 , 細環 , 而每個
環也有內,中,外環之分 . 現時, 投資型既房市, 會集中在大環既內環部分,
即上海, 北京, 天津 , 廣州 , 這些都是一線城市中, 富豪集居地 , 所以樓市
價格會脫離其他環 , 形成獨立一體. 這環區既投資者, 多為有錢人, 上流及
中層以上既一群 . 至於 , 大環中既外環部分, 會是用家市場 , 這一區會是中
層或有能力既基層盤居地 , 樓價相對上海會便好多, 按平方米價都是5千元
以下.

其他二線城市既中心點, 當然是吸引該地既富豪居住, 部分豪宅盤價格脫離
也是正常. 在中環既內環地區, 大部分平米方既價格都在7千元左右. 按屋苑
規劃而定, 標榜豪宅, 那可以賣到 9千幾/平方米 . 其他都是在5千元/平方米
左右 , 一些老師 , 會計師, 管理層 , 公務員等都有能力買到. 假如, 基層想買,
要兩公婆或集合一家力量都可以買到, 面積視乎能力而定.  所以, 這類別價
格 , 是仍然有上升空間, 因為城市化因素及工資水平上升等 , 以往這些地區
既物業供應有限 , 現在供應多左 , 價格上落不大 , 都是有利有能力既居民上
樓的! 所以, 需求仍然偏大於供應 !

不過, 過去一年, 二線城市土地拍賣價已經開始上升, 這也代表未來這些建成
既樓宇會高於現價好多 , 這就是市場話二, 三線城市有機會再上的意思! 未有
泡沫是現時, 用家仍然有能力購買 , 但到本來買得起既用家, 都買唔起時, 泡
沫已經形成 . 當然, 用家買得起, 也不能肯定說無泡沫 , 但按市場言論只是以
需求與供應既差異來定論.

哈哈…. 講得太細節 , 好似做左地產商賣樓員咁! 哈哈…..請見諒!

至於, 272 瑞安, 其業務集中在上海, 早前購買既土地價格便宜, 現時已經翻了
好多倍, 在價格有決定權! 對其業務是相對穩定 , 佢可以因應自身財務而推出
盤量去應付資金需求. 也可以把一些未售物價歸入投資類別, 奇貨可居, 所以進
可攻退可守 . 現在這種做法, 同香港既地產商差不多, 內地咁做既有 272 , 410 ,
813 等 , 都是走穩健既發展方向 . 對投機者, 這類股當然不是太好啦! 公司不進
取, 股價就難以大升. 如果只想穩穩健健收息, 又食正內地房市持續既發展勢頭,
呢類會有好既一面!

3377 屬進取型既發展商 , 佢同 688 , 1109 都想取代萬科龍頭地產商地位. 所以
在國企背景之下, 借貸及 購得土地既能力高於民營及外資地產商 , 因此投地及發
展都相當進取. 我們會見到一旦內地房市利好, 3377 就會大升, 這與佢進取有關,
但相反, 一旦中央壓抑樓市, 佢就調整較深 . 與272 是不同類別既內房股.

在香港上市既內房股之中, 要懂得去劃分 !  睇到樓市既進度及資金流向 , 可以把
投資及投機既組合在內房股之中調整 , 從而達到永遠站在優勢個一方.

如果大體上既樓市上升 , 國企內房股 : 688  , 1109 , 3377 . 呢d 可以大注放心買,
唔驚佢地無錢發展, 又唔驚管理層被人查而影響整間公司.

如果論升幅, 就要選擇廣東四虎 , 3383 , 2007 , 2777 , 754 . 當然, 現時加入了一
隻虎 3333 , 形成廣東五虎.  (呢個名小弟從內地網八卦得來的, 哈哈! ) .  五虎之中,
2007 , 754 屬於家族型 , 難大炒! 反而 3383 , 2777 容易炒上. 3383 被大摩打劫左,
無左半壁江山 , 形成半外資股 !  2777 係最進取既廣東發展商. 負債及購地 , 地區性
既人脈關係都是高於其他四虎. 所以, 論升幅要睇 2777 同 3383 .

其餘既內房股 , 大多是中小型 , 面臨融資壓力, 當中可能是某地區既窗口股, 或京官
人脈關係股等 , 呢類股當然受莊家炒賣  , 去影響走勢! 有些會升幅高過2777  , 但唔放
心去買 , 不能大注! 所以, 只能作投機之用.

另外, 財務穩健既內房股, 如 410 , 272 , 917 等 , 都是不進取, 管理層穩打穩紮 , 強化
自身內部財務能力, 再以量力去投地或發展, 所以比較適合作收息及中長線投資. 因為
這類股 , 會有相當部分是收租 , 租金收入會支持派息比率. 而樓市好, 每年既重估物業
價宜也會提升資產淨值, 有利估值, 股價也會穩步上升. 但屬保守型.

^^ 了解左內房股既特性, 自然就懂去善理啦! 哈哈 …..

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