HOBALL 筆記簿

January 12, 2010

joefanny與其他會員說美元、美債、通漲、買房子

Filed under: 投機投資, 政治 經濟 — Tags: , , , , , — hoball @ 9:41 am

http://www.uwants.com/viewthread.php?tid=8348601&page=186#pid132725785 (第186~188頁)

原帖由 joefanny 於 2010-1-8 05:55 PM 發表

其實美元死唔死,關鍵就在美債!因為要印美元,先要有美債,而美債的長期牛市已經差不多走完了,現在的債價已見頂,債息已見底!

此話何解?債市睇落有點似股市,但其實升跌是有其極限的,因為債息有極限,債息可以無限的升,卻不能無限的跌,最多只可以去到零。超過零,就即係借錢要倒貼,違背了貨幣借貸的常理。股票跌了,可以合股再跌,債券卻不能。

股票,好似阿里巴巴,市盈率去到300仍有人追捧,投資者看重的是其股價,並非股息,但投資債券,債息卻極重要,若果三十年國債的利息是零,邊個會買?

而家三個月及六個月票的息率,已接近零,分別係0.05及0.15,咁債價仲邊升,好了,到三十年國債,息率係4.6,唔通價格又可以再升,將息率再推 低?如果係咁,十年、七年、五年、兩年的息率都要跟住一齊跌,咁三個月及六個咪要跌到負數?否則借短錢同借長錢變成一樣息率,咁做乜要借長錢出去?

咁即係債息只有升,而不可能再跌了,息升,即係債價要跌,債價一跌,就會引發原本儲存在國債內的大量資金,若相當於全球股市市值的一倍流出,貨幣供應大增,美元想唔死都難!

原帖由 joefanny 於 2010-1-9 09:26 AM 發表

其實還有很多概念未講的,不過不知如何一次過組織!

例如債息,為何借錢俾人要收利息?這問題好像很低能,其實當中涉及很多知識!

借錢俾人要收息,除了因為驚對方還唔到,要收取違約保險費之外,更重要係因為貨幣長期在貶值,利息可以補回失去的購買力,利息有一定原則,1/借得愈長,利息愈高。2/利息不能倒貼。這都是市場的底線。

所以從三個月到三十年國債中間的五種國債,每一種跟每一種中間要有息差,例如,如果借錢俾人10年收3.7%,咁借30年就冇可能只收3.8%,只係多 0.1%錢,但借多20年,邊個會咁傻借俾人?以現在30年4.7%及3個月0%計,幾種長債債息再跌的空間已不大,再跌就會令利息太接近短債,吸引力大 大降低。

而且因為市場其他借貸利率,例如香港買樓做按揭,都係參考美國國債(因為老美名義上係全世界實力最強最有信用的政府),如果長債的息率被壓到太低,例如去 到0.5%,3個月維持0%,違反左市場原則,咁市場就會失去參考的標準,到時可能自行厘定利率,或者參考其他更合理的國債,例如中國,到時老美國債的地 位一失去,同樣會引發國債拋售潮。

所以,現在這個債息差不多已見底,如果再加大力度購買國債,想把債息進一步壓低,就要付出很大風險。債息只有在一種情況下會出現反常現像,就係大通賬期!

從1975到1981年時常出現一種情況,長息竟然跟短息差距愈來愈小,例如81年1月9日,30年長債利率是12.57%,但5年國債反而係12.88%,借短錢仲貴過借長錢,市場係唔係short左?當然唔係!

大通賬期,個個人驚貨幣貶值,借錢俾人借得愈耐,將來收回的錢購買力就會失去愈多,於是索性唔借,只肯借短錢,唔肯借長錢,將短債利率推到仲勁過長債,長債就完全陷於半停頓狀態,無人買,亦無人會參考佢來借錢俾人。

當時,短債都咁高息,當然好吸引!而黃金已在加息潮(1975-1981)升了23倍,升到阿媽都唔認得,於是市場資金就大量流入債市,貨幣供應慢慢減少,救了美元,亦降低了通賬!

資金慢慢流入債市,債價當然慢慢上升,債息當然愈跌愈低,終於,從1981跌到而家,跌足30年(期間有時反彈),所以,債市救了美元,沒有債市,美元早就崩潰了!債市同時令黃金跌足20年!

好了,到左而家,債息已經冇得再跌,債價已經冇得再升,儲存在債市的資金的回報差不多已封了頂,除非其他投資風高浪急,市場滿足於1至4.6%的回報率,唔再追求高回報,否則債券就會冇人要,所以股市跟債市時常呈相反方向。

原帖由 joefanny 於 2010-1-11 06:26 PM 發表

因為按揭息率太低,搞到供平過租,有幾個朋友都買入物業收租,每個月有人幫手供樓之餘,仲有些少錢剩,我叫佢地買黃金對沖利率上升風險,個個當耳邊風!今次呢個陷阱真大!

原帖由 黃泰利 於 2010-1-11 06:40 PM 發表

JOE兄,想問一下其實你啲朋友有冇想過喺適當既時候甩手????定係佢地一心諗住有人幫佢地供足20年??? anyway,呢家呢個相對高位入樓都係好高風險…

原帖由 joefanny 於 2010-1-11 07:00 PM 發表

佢地大多數覺得1975-1981年的利率18-19%係天方夜談,未經力過,未親身感受過當中的威力,勸都冇用,有d明白,但要結婚,唔買樓,女家唔like!只有一對肯聽下,決定暫租樓,兩年後睇定d再算!

因為係識了十幾年的friend,所以我盡量都想辨法講,唔買金對沖唔緊要,我就叫佢盡量買細銀碼d,唔好介意舊樓,同埋盡量借少d!

呢個係高位,入都得,但一定要諗辨法做對沖!但暫時我淨係諗到金可以對沖!

原帖由 MWYC 於 2010-1-11 07:36 PM 發表

現在買樓真係風險高嗎?
大家驚末來息口高還是驚樓價跌?
我現在都十五十六買悟買樓好,屋企(包括女友屋企)有壓力想我買樓.
同屋企人講未來息口會因為通貨彭漲而急升導至樓價跌,佢地又唔信,佢地仲話而家D人買樓係悟會借好多錢喎,就算借左,D買家借錢時都會預埋未來息口升時的影響,所以而家D樓照買都得. 在友擅168仲有人話宜家係樓市牛二初期
我都悟知點同佢地講

各位其實有冇乜數字或經濟理論可以support 到我”未來息口會因為通貨彭漲而急升導至樓價跌”的估計

原帖由 黃泰利 於 2010-1-11 07:51 PM 發表

買樓永遠永遠都應該根據宏觀經濟因素同個人經濟實力判斷…千祈唔好因為壓力而買….

個人認為,一日仲有聯繫匯率..一日都唔好借錢買樓…要食香港地產條水,可以買地產股…就算真係諗無可諗一定要買,都唔好諗住買嚟自住….

原帖由 基督神 於 2010-1-11 08:15 PM 發表

其實好耐之我巳覺得供一層樓要兩夫婦一齊供,仲要起碼廿年,

我巳知理論上不可能,這種現像只係一種在fiat money制度下的特例

而這制度真正順利運作其實也只有約30年的時間,

不過好多人就以這30年的特例時間當作永恒不變的定律

原帖由 joefanny 於 2010-1-11 11:00 PM 發表

多謝師兄的提問,大家都受這問題困擾,我希望能盡能力講出已見,其實自已都還不斷地思索,提出警告只係告誡大家小 心,因為買樓可以講係香港人一生最重要投資,一子錯滿盤皆落索,更加要小心。但樓市的長遠數據,連政府都不足,之前羅家聰就寫過一篇文章批評!又因每個時 期經濟狀況不同,所以,非常難分析!

現在買樓真係風險高嗎?
大家驚末來息口高還是驚樓價跌?
息口高,不一定導致樓價跌,但有很大誘因令樓價跌,因為大家都係借錢買樓,息口升會導致負擔加重。樓價跌不一定因息口高,可以是其他原因,如供應過多!

但有一點要非常留意!加息不會即時令樓價跌,因為供樓一供是幾十年,即使負擔加重,生活有壓力,人都唔會即時忍受唔 到,立即沽出物業,而會選擇守候,就像股票大跌,唔少人會選擇等,直至冇耐性才沽。所以加息令樓格跌往往是滯後的,如1978-1981年,息口由7%加 到20%,但同期樓價繼續升,直至1981年後,大家都忍受唔到高息,開始沽出物業,樓價才大跌(81-86)。

詳情可參考:http://www.bankcomm.com.hk/mediafiles/documents/page_547_lump_pdf_3278_tc.pdf

我現在都十五十六買悟買樓好,屋企(包括女友屋企)有壓力想我買樓.
同屋企人講未來息口會因為通貨彭漲而急升導至樓價跌,佢地又唔信,佢地仲話而家D人買樓係悟會借好多錢喎,就算借左,D買家借錢時都會預埋未來息口升時的影響,所以而家D樓照買都得. 在友擅168仲有人話宜家係樓市牛二初期
我都悟知點同佢地講

佢地只係未知加息的威力,大部人預計埋息口升,都係以近10年波幅,而唔會參考高通賬期的波幅,要知以現在2%供樓 利息計,供樓佔收入比率是30%,但如果加到8%,就會變成70%,如果加到20%,我諗好多人要跳樓,到時唔係負資產,被人追還差額咁簡單,而係個個月 要硬食高息。

各位其實有冇乜數字或經濟理論可以support 到我”未來息口會因為通貨彭漲而急升導至樓價跌”的估計

有數字都不準確,因為現在的按揭情況跟過往好唔同,以前的人買樓,很少人做5%或10%首期,更很少有二按,個個都係30%至40%,70年代更係全數支付,所以就算係1975-1981年高通賬之後,樓高回落不算災難性,唔代表將來唔會。所以我先至叫大家提防!

原帖由 joefanny 於 發表於 2010-1-11 11:20 PM 發表

其次,通賬係唔係一定導至高息,高息係唔係一定代表樓價跌,我的看法係:

通賬一定會導致高息,因為通賬會令借出去的錢將來收回來時的購買力減少,高息可以補回失去的購買力,否則只有傻仔才會借錢出去了!

不過,高息不一定導致樓價跌,還要看通賬的速度,通賬的類型,如果人工也跟著通賬一起升上去,樓價也會跟著一起升,但如果通賬是人工不加而物價加,即而家成日講的滯賬,咁樓價就會跌,而物價還要看那類物價。

由於通賬是一頭極難預測的怪物,來無蹤去無影,來可以又快又突然,去可以趕極唔走,所以大通賬之下,在高槓杆效應下的樓市會如何走,實在很難估計,但從目 前食品類物價及資源不斷創新高下,我相信下次大通賬極有由食品及農產品及能源帶動,這對樓價不利,因為當生活必需品升價後,相對冇咁重要的住,一定要讓 路,大家都要為高食品高交通付出更多代價。

我的結論係,在現在國債息口見底下買樓,風險非常高,而買樓又係影響一生的投資決定,所以要好小心!如果因為個人需要,並非投資炒樓,就像食飯一樣,幾貴都要食,且家家有本難念的經,咁就盡量想辨法做對沖,或減低借貸數目,而唔好加大摃杆,將自已暴露在極大風險之下。

想當年,我剛出來社會做事(97年),很想置業,於是問家人借錢買,有首期70萬,當時有兩個選擇,一個400萬的新樓,一個是168的舊樓,年少氣盛,當然想要新要靚,幸好有高人指點,臨危立馬,最後選了後者,才避過一劫,現在想起都替自已抺一把汗!

[ 本帖最後由 joefanny 於 2010-1-12 12:11 AM 編輯 ]

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