陳雲:反對壟斷 對抗複製

反對壟斷 對抗複製
(2011年01月14日)

有錢佬一胞三胎(1),貧窮人七屍八命。
有錢佬以地產霸權複製成功經驗,以生殖科技複製自己,窮人卻只能棲身蝸居絕窟,用闔家燒炭和連環跳樓的自殺技術,複製失敗經驗。官商勾結、地產霸權之下,這就是香港富人與窮人的命運。這不是「五十後」、「八十後」面對的世代抗爭問題,也不是仇富的心理問題,而是香港全民面對的階級剝削經濟及貧富隔離(poor-rich apartheid)的政治問題。

撰文:陳雲(節錄自《九評地產黨》)

地產霸權腐化香港的政治,敗壞香港的公德,吞噬老百姓的畢生儲蓄和閒暇享受,破壞小企業主的生計,毀滅窮人安身的舊區,蹂躪農民棲息的鄉土,掃蕩坊眾聚腳的街道,圈禁民眾聯誼活動的範圍,殺害野外生物。二十世紀八十年代後期逐漸成形的地產霸權,是虐殺香港公共生活、葬送香港共同前途的大兇手。香港地產財閥,罪行滔天,惡貫滿盈,是要打落地獄的一群妖魔鬼怪。
財閥何以成功,貧民何以失敗?略露一端,可窺全豹。同舟共濟,勤儉興家只是老百姓的《獅子山下》;財閥的《獅子山下》,是損人利己,見死不救。統治香港的,原來有兩批人,或者兩批鬼,一批是出面做事的黑無常,一批是背後坐鎮的白無常。至於閻羅王,以前在倫敦,如今在北京。
天水圍的悲情,由地產商和政府聯手造成。天水圍人口二十七萬,失業率高達百分之九,高踞全香港。居民可以到區外找工作,卻要忍受高昂的交通費和漫長的交通時間,犧牲家庭積蓄和閒暇時間。天水圍的地價和工資相對廉宜,交通網絡也算發達,鄰近元朗和邊境地區的消費力也高,很多團體和名人向政府獻計,在天水圍發展商業和服務業,例如邊境商貿中心、物流和迷你儲物貨倉、飲食市集(大牌檔中心)(2)、散貨場中心(factory outlet)、護理服務中心等等,然而一一被政府推搪過去,無功而還。2010年12月6日英文《南華早報》的挖掘式報道,終於揭開悲情城市的謎底;1982年,政府開發天水圍新市鎮之際,與Mightycity地產發展公司(3)簽訂密議(正式名稱叫「私人備忘錄」private memorandum),限制政府不得在該區另行發展商業,以免妨礙私人屋苑的商業收益。

商督官辦 暗無天日
1988年,政府與發展商簽訂的私人備忘錄首度發威。當時政府建議在天水圍新市鎮第三十三區興建一座永久街市,但發展商反對,結果改為臨時街市,後來更拆卸了,變成巴士總站及中央公園塔。拓展署在1989年3月通過的天水圍分區規劃大綱圖內說明:「在該處建立永久街市,可照顧私人屋苑居民的需要。Mightycity卻反對計劃,認為會對其商業設施構成競爭。」這只是白紙黑字記錄在案的一宗。
以前滿洲政府的異族統治,暴虐無道,清末之際朝廷即使積弱,試行開發實業,也知道要官督商辦,責成企業按官家吩咐辦事,不可侵吞公家利益,然而香港卻是商督官辦,政府坐視天水圍新市鎮生靈塗炭,也不敢向地產財閥吭聲一句。地產商何以大發特發,窮人何以日捱夜捱,闔家自殺,原因就是政府偏袒地產商、以利益收買地產商,以便彼此合謀,共同管制香港人民,虐殺香港人民,甚至不惜犧牲公共利益,向商家放權讓利。天水圍的案例,只是最明顯的,明顯到報章可以輕易追查到真憑實據的一宗。若說地產財閥是妖精惡煞,香港政府便是羅剎魔鬼,幕後黑手。
該私人備忘錄透露的,只是當年香港政府與發展商的「私人」交易的一部分。1982年,政府以高於市場價格向發展商買回面積接近五百公頃的魚塘和農地,然後再與發展商共同開發。事緣1977年,當年的土地供應特別委員會(或稱土地闢增特別委員會Special Committee on Land Production)建議研究開發天水圍新市鎮。春江水暖鴨先知,財團Mightycity窺準發展機會,1979年起開始在天水圍收購農地及漁塘,面積多達四百八十八公頃。Mightycity當時的股權分布為:華潤持有51%,長江實業擁有12.5%,會德豐、Trafalgar Housing及其他共佔36.5%。Mightycity囤積大量土地之後,接觸政府,提議興建一個可容納超過五十萬人口的新市鎮。財團原來的計劃是,撥出部分土地予政府興建公共房屋,以換取政府興建整個新市鎮的基建及公共設施。1982年,政府否決地產商的建議,但同年,財團卻得到政府不尋常的、更為優惠的安排:地政工務司陳乃強在1982年7月29日公布,政府會以二十二億五千八百萬港元向Mightycity回購所有天水圍農地和魚塘,再以八億元的代價向發展商批出當中四十公頃的土地。政府以每平方呎四十六元向財團回購農地,呎價比1980年一次由法庭處理的土地拍賣的估值多出三倍,該年的拍賣價只是每平方呎十一元半。

政府倒貼 市民遭殃
政府一貫的開發原則,是地產商要求發展農地,便要向政府補地價,財富回籠官庫,但開發天水圍的安排,卻反其道而行,由政府用高價向地產商回購全部土地,再批出土地與地產商開發。香港大學社會工作及社會行政學系副教授羅致光評論此事:「政府決定以高於市場價格向發展商買回土地,並且簽署私人備忘協議,以今日的標準來看,是不可想像的。」羅致光是少數閱覽過這份協議的非政府人員,據羅教授了解,只有少數高級官員可以接觸此私人備忘錄。
根據1982年7月29日簽署的官商私人協議,天水圍新市鎮內一百六十九公頃土地劃為發展區,其中三十八點八公頃交予Mightycity發展私人屋苑,其餘一百三十公頃則留作興建公屋及資助房屋。一百六十九公頃以外的土地由政府留作土地儲備。1988年,該項投資額達數十億港元的私人屋苑發展計劃展開之際,長實集團及主席李嘉誠個人分別增持Mightycity的股份至48.25%及0.75%。同年,政府委任長江實業為「項目經理」(project manager)。1992至1999年間,Mightycity在天水圍興建了唯一的私人大型屋苑嘉湖山莊,共有一萬五千八百八十個住宅單位。屋苑內有總樓面達七萬五千平方米的商業設施,包括嘉湖銀座商場及有一千一百零二個房間的嘉湖海逸酒店。然而,即使社區需求殷切,政府卻受制於協議,無法建立一個如沙田、荃灣一般的自給自足的新市鎮,促進本地就業,令社區健康發展,政府只能在公共屋邨設立一些街坊小店,其規模也不能威脅Mightycity發展的私人商業設施。(4)
英文《南華早報》揭露密議之後,消息即日在面書廣傳廣論,眾人譁然,粗口橫飛,但此地並無一家中文報紙夠膽跟進,只有網站《獨立媒體》出了個中譯本。香港發生了甚麼事?一個富裕無倫、資訊暢通的香港,被人弄得遍地都是活殭屍,揭發了匪夷所思的官商勾結大計謀,此地卻沒有一家獨立的中文報紙或中文電視台仗義執言,答案不是很清楚嗎?

政權交接 地產成魔
該匪夷所思的官商協議,在1982年達成,有其特定的歷史任務。1979年,港督麥理浩訪京,會晤鄧小平,意會到1997年主權移交的限期,部署撤退。前殖民地政府準備加強建設香港,將香港從一個殖民地變身為接近自主運作的城邦,做到市面繁榮,福利優厚。然則,由於殖民地政府不可能遽然給予民主自治,卻要維繫和諧穩定,又要大興基建與提高公共服務,錢從何來,合謀者(買辦)在哪?抽重稅又不行,向人民徵重稅的代價,是必然刺激民主訴求。
德國在第一次世界大戰破產之後,政府用土地代替黃金,支持貨幣,帶起一切信貸衍生的經濟侵奪,令國庫迅速膨脹,有錢可用。這一招變賣國土、挑選買辦、充實國庫而又不必民主授權之計,九七過渡期的香港政府懂得,現今的中共政府也懂得。
英國人部署撤出的時候,與中共妥協,收買中共代辦及香港華資,將華資地產財閥捧上神壇,默許他們取代英資,成為香港商業的支柱,用商業財閥穩定交接期間的政局。今日香港官商勾結的政局,是回歸前的中英勾結所奠定的。地產財閥食了中英兩家茶禮,左右逢源,壯大之後恃勢凌人,同時進駐中共的人大政協和港府的立法會功能組別和諮詢架構,劫持政府,阻擋民主,以免一人一票的制度可以限制他們的暴利。從上述Mightycity當年的股權成分之中,即使是對政治經濟學一竅不通的人,也能讀出箇中玄機。
政府限制土地供應及公屋供應之下,香港地價拾級而上。由於此地的人無家無國,一時之間難以凝聚共同信念與地產霸權抗爭,以致大家都將共同的命運抗爭化作私人的命運拼搏,爭相入市買樓,致令此地民風畸變,以擁有金錢及樓房為唯一成功標準,鄙棄文化價值,令上世紀七十年代的香港人文精神,無以為繼。地產商建立的私人屋苑,形同獨立堡壘,四周門禁森嚴,即使個別商場有地面商舖,也在公路之側,毗鄰各種阻礙設施(停車場出口、垃圾房、落貨位、巴士總站車道等),行人稀少。即使地產發展項目在市區街道之內,政府也放棄規劃及監管的權力,坐視地產商封鎖地面,用圍牆及停車場出口截斷街道。至於原本屬於公共空間的商場空地及通道,政府也委託地產商管理,任由地產商訂立苛刻的管理章則,甚至私下出租謀利。地產商不斷複製屋苑和商場,公共空間和街坊生活節節敗退,終有一日,香港變成堡壘林立的歐洲中世紀黑暗時代。

惡霸擋路 港人起義
香港的問題,絕不是「五十後」鬥「八十後」的問題。大量「五十後」的人,都是被社會遺棄的窮困階級,很多老人家流落街頭拾荒謀生,只有絕少數人成為中環大亨。香港面對的不是世代抗爭,不是老人不願退位而年輕人不能上位的問題,而是共同的時代問題,是機會重新開放、經濟轉型和社會價值觀改變的問題。「八十後」提出的議程,是跨世代和跨階級的香港人的共同利益。踏入二十一世紀,2000年之後的幾年,八十後提出的保育香港運動,保衛天星碼頭皇后碼頭、保衛灣仔喜帖街的街坊生活、反對時代廣場圈禁公共土地、反對興建高鐵浪費公帑破壞人文地理、保衛菜園村及鄉郊農民生計,都是代表香港整體人民、特別是代表被剝削的弱勢社群去抗爭的,絕不是為了自己的世代利益。香港人普遍的仇富情緒,咒罵地產財閥,咒罵收樓惡魔,咒罵「領匯」吸血鬼,也不是痛恨資本主義,而是反對財富掠奪,反對官商勾結的地產霸權。
香港目下的問題,是富人階級壟斷一切資源的嚴重問題、貧富對立的問題。香港所有資源——金融地產、商舖租金、自然資源、濕地、郊野公園勝景都被地產財閥據為己有,這才是我們面對的大問題。
香港已入絕境。老財閥的成功圈地經驗,老高級中產的私人置業自保,面對新的金融資本主義和跨境資金,以及香港民風之衰敗,已經無法複製。雖然富人關閉名校的大門,也霸佔優秀的山水環境,企圖獨享其成功複製權,甚至借助人工受孕和代母服務,真的在生物上複製自己,也是徒勞無功。香港面臨的是階級鬥爭。階級鬥爭有兩個工具,第一個是和平的選票,即是民主充權,第二個是暴力的革命,推翻現行秩序,重建民主。兩個選擇,就擺在我們面前。民主的效益比暴力革命好得多,民主是理性的選擇,因為暴力革命之後,始終要回到民主。然則,香港的富人階級誤以為窮人不會走上暴力革命以開啟民主的路,於是不斷霸佔資源和設下壁壘,逼死窮人,最終,他們將是暴力革命的締造者。
股壇聖手、一代富翁曹仁超坦誠表白,他們的一代地產金融炒家,成功踢走英資,掌握地產複製財富的方程式,預支了香港四代人的金錢。他向年輕人擲下戰書,要年輕人另闢蹊徑,找到「五十後」一代不懂得的方法。(5)我不是年輕人,也不是坐享地產套利術的老資產階級,但我不妨提出我的方法。正如本文開首說的,地產壟斷是政治問題。政治問題,政治解決。政治鬥爭,恰好是地產霸權不懂得的方法。
民國九十九年夏曆庚寅年十一月十七日冬至 西元二零一零年十二月二十二日

註釋:
(1)2010年10月底,香港報章爭相披露一未經當事人確定之消息,轟動香港。富豪李兆基之子李家傑在境外借助代母產下三子。李家傑單身而有三子,即是三子一出世便遭剝奪母親之身及母親之倫,令港人困惑。參閱見〈代母產子觸發社會討論〉,《明報》,2010年10月28日。〈代母產子全城熱話 李家傑:給我私人空間〉,《頭條日報》,2010年10月30日。
(2)該計劃由蔡瀾在2008年12月構思,向政府提出在濕地公園附近發展112B區開設三百個熟食攤檔,2009年告吹。蔡瀾寫下〈羞恥〉一文悼念其「大牌檔村」計劃,見《蘋果日報》副刊,2009年11月16日。另見英文《南華早報》報道,Job-creation plans for Tin Shui Wai rejected,記者Vivian Kwok,2010年12月3日。中譯本參閱〈天水圍創造就業計劃被否決〉,《獨立媒體》網站(http://www.inmediahk.net),2010年12月9日。
(3)Mightycity當時的股權分布為:華潤持有51%,長江實業擁有12.5%,會德豐、Trafalgar Housing及其他共佔36.5%。該公司現時的股權分別由華潤創業及長江實業集團持有。
(4)以上報道,摘錄自英文《南華早報》,Colonial deal built ‘City of Sadness’,記者Vivian Kwok,2010年12月3日。網上閱讀:http://topics.scmp.com/news/hk-news-watch/article/Colonial-deal-built–City-of-Sadness。中譯本參閱〈八二年官商協議限制商業發展 種下天水圍「悲情」禍端〉,《獨立媒體》網站(http://www.inmediahk.net),2010年12月9日。
(5)〈與曹仁超對話〉,Milk雜誌,2009年5月27日。
尊子漫畫,原載於《明報》

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什麼是Currency Swap?

原文: http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?p=1359025#p1359025

糟老頭 寫:

Currency Swap 乃美國駛橫手買美債托美元之手法之一 ( 令局外人以為美債仍然大受海外買家歡迎 )

基督神寫:

貨幣互換指兩國按一個匯價交換雙方的貨幣,

美國攞左這些外幣就沽出匯市,托高美匯,

而外國攞左這些美元就用來買番新發行的美國國債,

咁咪又可以保美匯又可以有”人”買美債,做成雙贏的昇平局面

糟老頭 寫:

圖檔 圖檔 圖檔 圖檔
Currency swap 原意是用來抒緩國與國之間之短暫貨幣失衡 , 例如金融海潚之初, 歐洲很多金融產品要被逼平倉/結算, 因這些金融產品是以美元結算, 便會做成美元在歐洲供不應求. 如果歐洲央行 ECB 同美國聯儲局 Fed 做一個協議, 交換相方一個等值之貨幣 , eg : ECB 給 Fed 100 Billion Euro, Fed 給 ECB 130 Billion US$ let say, 三個月後再互相對換各不相欠. 在此期間, 便可用對方的貨幣來「做野」.
Currency swap 好處是 ( compared to buying/borrowing the opposite currency in the open market ) :
1. 鎖死了swap 其間之匯率
2. 減少在公開市場買入影嚮匯價波動.
3. 隱閉
4. 既然是 swap ( 互換 ), 即是分不出是誰買誰賣, 外人看不穿究竟是那一方的貨幣出了問題
5. 無利息

但有證據顯示, 老美以此托住美元, 一如基督神兄所述 . 下圖所見, Currency swap 與美滙走勢非常吻合.

Currency swap 的代價是, swap 到期時要將等值的 外幣 歸還他國. 還不到就 :

1. buy in open market, 大獲. 圖檔
2. 發外幣 債券籌錢. 以前卡達總統時期已有前科. 圖檔

圖檔 圖檔 圖檔 圖檔

joefanny與其他會員說美元、美債、通漲、買房子

http://www.uwants.com/viewthread.php?tid=8348601&page=186#pid132725785 (第186~188頁)

原帖由 joefanny 於 2010-1-8 05:55 PM 發表

其實美元死唔死,關鍵就在美債!因為要印美元,先要有美債,而美債的長期牛市已經差不多走完了,現在的債價已見頂,債息已見底!

此話何解?債市睇落有點似股市,但其實升跌是有其極限的,因為債息有極限,債息可以無限的升,卻不能無限的跌,最多只可以去到零。超過零,就即係借錢要倒貼,違背了貨幣借貸的常理。股票跌了,可以合股再跌,債券卻不能。

股票,好似阿里巴巴,市盈率去到300仍有人追捧,投資者看重的是其股價,並非股息,但投資債券,債息卻極重要,若果三十年國債的利息是零,邊個會買?

而家三個月及六個月票的息率,已接近零,分別係0.05及0.15,咁債價仲邊升,好了,到三十年國債,息率係4.6,唔通價格又可以再升,將息率再推 低?如果係咁,十年、七年、五年、兩年的息率都要跟住一齊跌,咁三個月及六個咪要跌到負數?否則借短錢同借長錢變成一樣息率,咁做乜要借長錢出去?

咁即係債息只有升,而不可能再跌了,息升,即係債價要跌,債價一跌,就會引發原本儲存在國債內的大量資金,若相當於全球股市市值的一倍流出,貨幣供應大增,美元想唔死都難!

原帖由 joefanny 於 2010-1-9 09:26 AM 發表

其實還有很多概念未講的,不過不知如何一次過組織!

例如債息,為何借錢俾人要收利息?這問題好像很低能,其實當中涉及很多知識!

借錢俾人要收息,除了因為驚對方還唔到,要收取違約保險費之外,更重要係因為貨幣長期在貶值,利息可以補回失去的購買力,利息有一定原則,1/借得愈長,利息愈高。2/利息不能倒貼。這都是市場的底線。

所以從三個月到三十年國債中間的五種國債,每一種跟每一種中間要有息差,例如,如果借錢俾人10年收3.7%,咁借30年就冇可能只收3.8%,只係多 0.1%錢,但借多20年,邊個會咁傻借俾人?以現在30年4.7%及3個月0%計,幾種長債債息再跌的空間已不大,再跌就會令利息太接近短債,吸引力大 大降低。

而且因為市場其他借貸利率,例如香港買樓做按揭,都係參考美國國債(因為老美名義上係全世界實力最強最有信用的政府),如果長債的息率被壓到太低,例如去 到0.5%,3個月維持0%,違反左市場原則,咁市場就會失去參考的標準,到時可能自行厘定利率,或者參考其他更合理的國債,例如中國,到時老美國債的地 位一失去,同樣會引發國債拋售潮。

所以,現在這個債息差不多已見底,如果再加大力度購買國債,想把債息進一步壓低,就要付出很大風險。債息只有在一種情況下會出現反常現像,就係大通賬期!

從1975到1981年時常出現一種情況,長息竟然跟短息差距愈來愈小,例如81年1月9日,30年長債利率是12.57%,但5年國債反而係12.88%,借短錢仲貴過借長錢,市場係唔係short左?當然唔係!

大通賬期,個個人驚貨幣貶值,借錢俾人借得愈耐,將來收回的錢購買力就會失去愈多,於是索性唔借,只肯借短錢,唔肯借長錢,將短債利率推到仲勁過長債,長債就完全陷於半停頓狀態,無人買,亦無人會參考佢來借錢俾人。

當時,短債都咁高息,當然好吸引!而黃金已在加息潮(1975-1981)升了23倍,升到阿媽都唔認得,於是市場資金就大量流入債市,貨幣供應慢慢減少,救了美元,亦降低了通賬!

資金慢慢流入債市,債價當然慢慢上升,債息當然愈跌愈低,終於,從1981跌到而家,跌足30年(期間有時反彈),所以,債市救了美元,沒有債市,美元早就崩潰了!債市同時令黃金跌足20年!

好了,到左而家,債息已經冇得再跌,債價已經冇得再升,儲存在債市的資金的回報差不多已封了頂,除非其他投資風高浪急,市場滿足於1至4.6%的回報率,唔再追求高回報,否則債券就會冇人要,所以股市跟債市時常呈相反方向。

原帖由 joefanny 於 2010-1-11 06:26 PM 發表

因為按揭息率太低,搞到供平過租,有幾個朋友都買入物業收租,每個月有人幫手供樓之餘,仲有些少錢剩,我叫佢地買黃金對沖利率上升風險,個個當耳邊風!今次呢個陷阱真大!

原帖由 黃泰利 於 2010-1-11 06:40 PM 發表

JOE兄,想問一下其實你啲朋友有冇想過喺適當既時候甩手????定係佢地一心諗住有人幫佢地供足20年??? anyway,呢家呢個相對高位入樓都係好高風險…

原帖由 joefanny 於 2010-1-11 07:00 PM 發表

佢地大多數覺得1975-1981年的利率18-19%係天方夜談,未經力過,未親身感受過當中的威力,勸都冇用,有d明白,但要結婚,唔買樓,女家唔like!只有一對肯聽下,決定暫租樓,兩年後睇定d再算!

因為係識了十幾年的friend,所以我盡量都想辨法講,唔買金對沖唔緊要,我就叫佢盡量買細銀碼d,唔好介意舊樓,同埋盡量借少d!

呢個係高位,入都得,但一定要諗辨法做對沖!但暫時我淨係諗到金可以對沖!

原帖由 MWYC 於 2010-1-11 07:36 PM 發表

現在買樓真係風險高嗎?
大家驚末來息口高還是驚樓價跌?
我現在都十五十六買悟買樓好,屋企(包括女友屋企)有壓力想我買樓.
同屋企人講未來息口會因為通貨彭漲而急升導至樓價跌,佢地又唔信,佢地仲話而家D人買樓係悟會借好多錢喎,就算借左,D買家借錢時都會預埋未來息口升時的影響,所以而家D樓照買都得. 在友擅168仲有人話宜家係樓市牛二初期
我都悟知點同佢地講

各位其實有冇乜數字或經濟理論可以support 到我”未來息口會因為通貨彭漲而急升導至樓價跌”的估計

原帖由 黃泰利 於 2010-1-11 07:51 PM 發表

買樓永遠永遠都應該根據宏觀經濟因素同個人經濟實力判斷…千祈唔好因為壓力而買….

個人認為,一日仲有聯繫匯率..一日都唔好借錢買樓…要食香港地產條水,可以買地產股…就算真係諗無可諗一定要買,都唔好諗住買嚟自住….

原帖由 基督神 於 2010-1-11 08:15 PM 發表

其實好耐之我巳覺得供一層樓要兩夫婦一齊供,仲要起碼廿年,

我巳知理論上不可能,這種現像只係一種在fiat money制度下的特例

而這制度真正順利運作其實也只有約30年的時間,

不過好多人就以這30年的特例時間當作永恒不變的定律

原帖由 joefanny 於 2010-1-11 11:00 PM 發表

多謝師兄的提問,大家都受這問題困擾,我希望能盡能力講出已見,其實自已都還不斷地思索,提出警告只係告誡大家小 心,因為買樓可以講係香港人一生最重要投資,一子錯滿盤皆落索,更加要小心。但樓市的長遠數據,連政府都不足,之前羅家聰就寫過一篇文章批評!又因每個時 期經濟狀況不同,所以,非常難分析!

現在買樓真係風險高嗎?
大家驚末來息口高還是驚樓價跌?
息口高,不一定導致樓價跌,但有很大誘因令樓價跌,因為大家都係借錢買樓,息口升會導致負擔加重。樓價跌不一定因息口高,可以是其他原因,如供應過多!

但有一點要非常留意!加息不會即時令樓價跌,因為供樓一供是幾十年,即使負擔加重,生活有壓力,人都唔會即時忍受唔 到,立即沽出物業,而會選擇守候,就像股票大跌,唔少人會選擇等,直至冇耐性才沽。所以加息令樓格跌往往是滯後的,如1978-1981年,息口由7%加 到20%,但同期樓價繼續升,直至1981年後,大家都忍受唔到高息,開始沽出物業,樓價才大跌(81-86)。

詳情可參考:http://www.bankcomm.com.hk/mediafiles/documents/page_547_lump_pdf_3278_tc.pdf

我現在都十五十六買悟買樓好,屋企(包括女友屋企)有壓力想我買樓.
同屋企人講未來息口會因為通貨彭漲而急升導至樓價跌,佢地又唔信,佢地仲話而家D人買樓係悟會借好多錢喎,就算借左,D買家借錢時都會預埋未來息口升時的影響,所以而家D樓照買都得. 在友擅168仲有人話宜家係樓市牛二初期
我都悟知點同佢地講

佢地只係未知加息的威力,大部人預計埋息口升,都係以近10年波幅,而唔會參考高通賬期的波幅,要知以現在2%供樓 利息計,供樓佔收入比率是30%,但如果加到8%,就會變成70%,如果加到20%,我諗好多人要跳樓,到時唔係負資產,被人追還差額咁簡單,而係個個月 要硬食高息。

各位其實有冇乜數字或經濟理論可以support 到我”未來息口會因為通貨彭漲而急升導至樓價跌”的估計

有數字都不準確,因為現在的按揭情況跟過往好唔同,以前的人買樓,很少人做5%或10%首期,更很少有二按,個個都係30%至40%,70年代更係全數支付,所以就算係1975-1981年高通賬之後,樓高回落不算災難性,唔代表將來唔會。所以我先至叫大家提防!

原帖由 joefanny 於 發表於 2010-1-11 11:20 PM 發表

其次,通賬係唔係一定導至高息,高息係唔係一定代表樓價跌,我的看法係:

通賬一定會導致高息,因為通賬會令借出去的錢將來收回來時的購買力減少,高息可以補回失去的購買力,否則只有傻仔才會借錢出去了!

不過,高息不一定導致樓價跌,還要看通賬的速度,通賬的類型,如果人工也跟著通賬一起升上去,樓價也會跟著一起升,但如果通賬是人工不加而物價加,即而家成日講的滯賬,咁樓價就會跌,而物價還要看那類物價。

由於通賬是一頭極難預測的怪物,來無蹤去無影,來可以又快又突然,去可以趕極唔走,所以大通賬之下,在高槓杆效應下的樓市會如何走,實在很難估計,但從目 前食品類物價及資源不斷創新高下,我相信下次大通賬極有由食品及農產品及能源帶動,這對樓價不利,因為當生活必需品升價後,相對冇咁重要的住,一定要讓 路,大家都要為高食品高交通付出更多代價。

我的結論係,在現在國債息口見底下買樓,風險非常高,而買樓又係影響一生的投資決定,所以要好小心!如果因為個人需要,並非投資炒樓,就像食飯一樣,幾貴都要食,且家家有本難念的經,咁就盡量想辨法做對沖,或減低借貸數目,而唔好加大摃杆,將自已暴露在極大風險之下。

想當年,我剛出來社會做事(97年),很想置業,於是問家人借錢買,有首期70萬,當時有兩個選擇,一個400萬的新樓,一個是168的舊樓,年少氣盛,當然想要新要靚,幸好有高人指點,臨危立馬,最後選了後者,才避過一劫,現在想起都替自已抺一把汗!

[ 本帖最後由 joefanny 於 2010-1-12 12:11 AM 編輯 ]

joefanny 說 美元,美債

原帖由 joefanny 於 2010-1-8 09:20 AM 發表

http://www.uwants.com/viewthread.php?tid=8348601&page=185#pid132706771

我相信美元不會突然死!而且可能不會死!不過,不會死不代表不會大幅貶值!

其實要理解美元、美債、美股的關係是有點困難的,這點連羅家沖都會踩陷阱!

要清楚現在的境況,我覺得先要理解美債!了解了,會有助理解其他!(今日忙,今晚再講講,ok )

原帖由 joefanny 於 2010-1-8 05:55 PM 發表

http://www.uwants.com/viewthread.php?tid=8348601&page=186#pid132725785

其實美元死唔死,關鍵就在美債!因為要印美元,先要有美債,而美債的長期牛市已經差不多走完了,現在的債價已見頂,債息已見底!

此話何解?債市睇落有點似股市,但其實升跌是有其極限的,因為債息有極限,債息可以無限的升,卻不能無限的跌,最多只可以去到零。超過零,就即係借錢要倒貼,違背了貨幣借貸的常理。股票跌了,可以合股再跌,債券卻不能。

股票,好似阿里巴巴,市盈率去到300仍有人追捧,投資者看重的是其股價,並非股息,但投資債券,債息卻極重要,若果三十年國債的利息是零,邊個會買?

而家三個月及六個月票的息率,已接近零,分別係0.05及0.15,咁債價仲邊升,好了,到三十年國債,息率係4.6,唔通價格又可以再升,將息率再推 低?如果係咁,十年、七年、五年、兩年的息率都要跟住一齊跌,咁三個月及六個咪要跌到負數?否則借短錢同借長錢變成一樣息率,咁做乜要借長錢出去?

咁即係債息只有升,而不可能再跌了,息升,即係債價要跌,債價一跌,就會引發原本儲存在國債內的大量資金,若相當於全球股市市值的一倍流出,貨幣供應大增,美元想唔死都難!

joefanny說通漲

原文:http://www.uwants.com/viewthread.php?tid=8348601&page=127#pid129288567

joefanny 發表於 2009-11-5 08:08 PM

其實通賬是一樣很奇怪很難捉摸的東西,力史上有紀錄詳細記載的大約有12次,原因大致都是一樣,貨幣供應過剩或物資短缺,或兩者一起出現,貨幣供應過剩的元凶大多數是政府濫發鈔票(如1923的德國),或引入過多的貨幣(如16世紀的西班牙,當時從南美引入大量黃金及白銀)。供應多到甚麼程度才會出現通賬?物資短缺到甚麼程度才會出現通賬?到現在仍然沒有一套可清楚預測的方程式,所以這才令很多經濟學家非常害怕。
不可預測,因為每個時代及每個國家的經濟結構都不同。通賬為何物?簡單講就是一切通貨,糧食、人工、土地價格…….內容很多,所以不同時代及國家,通賬出現的軌跡亦不同。
舉個例例子,14世紀的通賬,當時歐洲黑死病横行,令歐洲1/3人口消失,因為死人太多,糧食供應變得過剩,初期,物價是下跌的,即是通縮,但到黑死病完結後的兩年,由於人口大減,農民工資突然飛升,工資上升,反過來增加生產成本,結果在工資帶動下,物價急速上升,引發大通賬。
另一個例子是美國獨立戰爭後的通賬,當時政府因打仗,國庫空虛,大印銀紙,初期通賬不算明顯,只集中在一些非食品類,如羊毛及皮革,食品價格(主要是玉米)更曾出現過短暫通縮,但到1779年的10月後,食品卻突然急升,而食品中,也不是所有東西一齊升,像牛肉就反而因為不是人人必需而跌。
中國民國時通賬一樣是很奇特,起初都不是很勁,但到了1947年,隨住政府強徵民間糧食及發行新貨幣,突然在一年內急升600萬倍。

對上一次較明顯的通賬是1975年至1980(其實算不上超級通賬),老美為了支持金本位消失後的美匯,炒高石油價格400%(貨幣戰爭有講),結果這次是石油帶動下引發通賬。當然,引火者自已都受傷,很多企業破產,且金價急升。
由此可見,通賬如何運行,很受到政府左右,我地只知出現時,有好多種不同方式,有時是工資先升,有時是燃料先升,有時是土地………致於糧食或基本物資,唔一定一開始就有,有時更會倒跌。
但出現之時,通常很突如其來,令人操手不及,因為通賬還涉人民心理問題,例如對物價的看法,或貨幣信任程度得,就像去年的東X銀行擠提一樣,是天時地利人和,再加一條導火線,就此出現,所以很難預測。
而到出現之時,又會很難消失,很多人以為加息就可解決,當時老美將利息由幾%加到近20%都係摸著石頭過河,而人類在脫離金本位下的明顯通賬也只有一兩次咁大把,70年後出世的新一代更一點印像都冇,所以對付通賬的經驗實在很少,研究下次來時,係唔係一定加息到18%就會消失,定係要像1923年德國咁加到日息30%仍然阻止唔到通賬,沒有一個經濟學家敢講。

keinwell 發表於 2009-11-5 09:24 PM

This time our system has "many more swimming pools" than any other time. The FX market, the bond market, the stock market, real estate market, commodity future market, the MBS, CDO, CDS, IRS…., quadrillions of $. But all these are not included in CPI. Ben prints money like a guy pouring water at the top of the mountain. The water may go down several ways. And many are not directly injected into the CPI pool that is at the foot of the mountain.
So now, the water has come out and maybe in the middle of the process. Stock, real estate reinflated, commodity begins to rally while the bond tries to maintain its high level (low yield), but it can’t hold for long. Greenspan said that usually it will be 3.5 years for the water to flow from the top of the mountain to its foot. So that would be 2007.09~2008.09 + 3.5yrs -> 2011.03~2012.03
But that is normal case. And this time the injected water is unprecedented. And the market already knows the possible future. So people won’t wait 3.5 yrs and then take action.
IMHO, the best benchmark now is US 30yrs T-bond yield. If fed doesn’t buy it any more or even sell it, as Geithner needs to sell more of it to increase the average rollover time, the yield will skyrocket, which means THE END OF THE BULL MARKET FOR TREASURY SINCE 1982 (almost 30 yrs, wow ? ) . As the yield goes to 15% or more, it will lead to a gold mania
If that yield goes above 5%, commercial real estate together with Alt-A & option ARM (these two are to be doomed since Jan. 2010) will give US a second blow.
And if that happens and ben has to re-monetize the debt, dollar will completely collapse because nobody will trust fed once more.
Only the crash of paper gold can give physical gold price a 100x impact. What if others rush in ?

s

陳大為 – 澳洲加息——沒落開始?

2009年10月28日

澳洲加息——沒落開始?

陳大為

澳洲儲備銀行早前加息0.25厘至3.25厘,爾後引發對澳洲這原材料豐富的國家的經濟有憧憬,連儲備銀行的發布也認為,經濟因原材料的需求而好轉,導致失業下降,工資和消費力上升,並有可能因此引起通脹。於是澳洲政府率先加息以壓制快將出現的通脹。由於中國是原材料的大買家,連帶也對中國前景充滿信心。

眾所周知,原材料是澳洲出名的一環,可是原材料行業對澳洲的就業率有那麼大的影響嗎?

沒有。到過礦場的人都知道,礦場除某些情況下開挖時雖然需要機手外,其他部分基本上是全自動的,和成衣廠裏坐着幾千工人做縫紉完全兩樣。

礦業工資增7.8%

大話怕計數,根據美國中央情報局編製的環球年報,2008年澳洲的GDP約1萬億美元,其中69.8%是服務業;工業佔26.8%;農業只佔3.4%。如果上澳洲勞工部查考一下,目前澳洲的總就業人數約一千一百二十五萬,其中只有約十五萬五千在原材料業工作,佔總就業人數不過1.6%。和全澳洲請人最多的行業零售業的一百五十五萬人比較更相差十倍。

再查考一下其公布的2009年9月的職位空缺的數字一看,其中金屬行業的指數只有22.8點 (100是2007同月的基數) ,較上月跌了1.6點,和去年同比下跌74.5%。

以 2009年8月的職能空缺的數字計算(100點是2006年的基數),其中礦業最常請的職位:機手和固定站操作員,71點,一千九百六十二個空缺比上月升 3.7點(但和去年同比下跌49.5%);移動站機手,69.4點,一千八百個空缺,比上月升1.5點(但和去年同比下跌51.7%);司機和機修人員,52.1點,四千五百三十個空缺,比上月改善4點(但和去年同比下跌43.7%);建造業加礦業工人63.3點,一千二百九十一個空缺,比上月增加 1.3點(但和去年同比下跌51.4%)。

不過,就算把中層的算進去:工程師(所有的)是95.5點,六千五百三十二個職位,比上月跌1.2點(但和去年同比下跌63.1%),總共出現的空缺才一萬六千一百一十五個,佔總勞動人口的 0.14%,以失業率5.8%(約六十五萬二千五百人)計,只能解決總失業人數的2.46%。

以最近期澳洲公布紀錄的職位流失的數字,2009年2月單月來計算,光是零售業就已經減少三萬二千一百個職位,尚未計算其他的。就算這最近這七個月有改善,從職位空缺數字來看,所有的銷售人員(即不單止零售)空缺才二萬一千三百四十個,比去年同期下跌40.4%。

那麼工資因素又如何?這方面於礦業而言倒是正面的:最近這一季和去年同比改善7.8%,可惜與此同時批發和零售業這兩個請人最多的行業卻分別下降0.5% 和2.3%。

事實上,礦業從業員的叫價能力一向很強,因為他們的技能特殊,工作環境惡劣,工作時間長,從業員供應一向緊張。此前他們的工資增長,打從澳洲礦業由上世紀九十年代的谷底復蘇以來,就一直處於5%以上,7.8%本身並不特別誇張。再者,他們所佔的人數太少,根本難以由他們的工資增長去引發消費。證諸於零售從業員的職位空缺和工資雙雙下跌,零售業仍然處於不景氣中。

既然礦業新職位和工資都不足以可以影響澳洲大部分人的工作和消費力,為什麼要加息?

一種說法是壓抑樓市。但是如果根據澳州政府統計,從2008年三月起,八大主要城市中有五個:柏斯、墨爾本、悉尼、布里斯班和阿德萊德的房價指數均在下跌。只有坎培拉和達爾文輕微上升,而霍巴特幾乎無起跌。連成交宗數都和2007及2008年比都下降,當然不排除個別是天價樓盤。

可是,以中位數和平均數看都在下跌當中。再加上現在尚有新的供應(亦可反映在建造業就業人數上升上),澳洲的樓價「牛」得幾耐?又何須打壓?

另一說甚少人提及:籌錢。澳洲政府愈來愈難籌錢。說起澳洲真正上漲的數字,自然是澳洲政府的財政赤字。如果用每年的6月加到下年的6月計,根據澳洲政府的網站提供的資料,打從1996年6月後,直至2008年7月至2009年6月第一次出現約313.339億澳元的赤字(之前一直沒有赤字)。儘管在2008年澳洲的國債只佔其GDP的13.9%(約1390億美元) 。

但是,今年的赤字卻到6月為止,已經達190億澳元用來支持各項基建,醫療和教育,以及延長首置物業計劃等等,而且尚陸續有來,光是建立全國寬頻網絡就用去 430億澳元,建設新碼頭要花3890億元,就更別說其他了。澳洲的外滙存底才330億美元(約366億澳元),再加上稅入減少,不賣國債又如何籌錢?

按常理,以澳元之強,澳洲原材料的豐富,應該很好籌錢才對。可是,站在債權人的角度來看,回報才是最大考慮。而目前澳洲和全球政府面對一個最強的競爭對手——貨幣弱得要命的美國。

吸引力遠遜美債

美國自推出量化寬鬆措施以來,憑藉美元可濫印的「資本」,在國債市場不斷注資,一邊壓低孳息曲線一邊為美國政府籌款。試想想要是能在拍賣中投得美債即日在二級市場,賣回給美政府就可以賺五十至一百點子,然後再做利差交易存款至澳洲賺約三百點的息差,加上槓桿就已經可以用半年時間賺一年息差;誰還願意買澳洲政府的國債而要鎖一年才賺約三百三十五點子的利息?既沒有本錢可以濫印銀紙,那麼為了加強其國債的吸引力(但又不令到資本市場崩潰),只有加息0.25厘,並做好繼續加息的準備。

此現象可以比較同時期相同年期的澳洲和美國國債的孳息變化:由今年4月減息至最低的3厘至10月加息前,澳洲的六個月短債的孳息由2.94%升至3.7%;同時間美債由0.42%跌至0.15%;2年中期國債的孳息前者由3.02%升至4.53%、後者由0.949%,只升至1.034%。但是,同時期兩者的CPI的變化卻沒有什麼差異。那說明了美債已經成為澳債及其他國債的競爭對手。

再換個角度思考,假設你是澳洲的銀行大班,政府加息對生意肯定有影響:一方面借出的錢要調高利息,等於趕客;另一方面,借入的錢的成本卻高了。如果不想坐以待斃,就只得加強投資在回報大和快的行業和地區,這等於逼澳元「走出去」,一面把炒風加熱,一面卻令澳洲國內中小企的經營在缺乏財力支持下經營困難。此外,投資在高回報的資產就要面對高風險,即加大澳洲銀行的壞賬的機會。

事實上,澳洲只是美債「人為地」高企的首個受害者而已。想想其餘欠債高,赤字上升,失業高,極待政府的錢去重振經濟的國家面對一個貼錢借錢的政府,在無能力鬥送錢的情況下,除了加息還能做什麼?

可是,矛盾的是,加息很可能把剛剛出現的疑似復蘇殺死。一旦如此,屆時資金更有藉口回去美國。「瀟灑走一回」後就「回家、回家」 。

練乙錚 – 筆戰第二回:金融學「有效市場假說」

2009年10月8日

筆戰第二回:金融學「有效市場假說」

筆 戰常常有,有些很有意思,不僅能讓讀者從中知道很多東西,對一些人和事產生興趣,辯論雙方還能影響讀者的看法、觀點,改變或鞏固某種輿論。目下由美國左翼 經濟學家克魯明在《紐時》挑起、多名自由市場派學者應戰的大辯論,並非純粹「口水戰」,各方得分多少、最終勝負誰屬(如果分得出的話),在在影響美國經濟 政策乃至今後起碼一、二十年的美國國運。 奧巴馬任用的經濟智囊和財金高官,多是所謂的「新凱恩斯主義者」,思路和看法,和自由市場派有接近之處,經典凱恩斯主義者如克魯明視他們為修正主義叛徒,其實頂多可說是中間派,凡事有兩分無可無不可,故輿論走勢更能影響奧巴馬的經濟政策,這場辯論因此更形重要。

昨文簡介經典凱恩斯主義和新凱恩斯學派之間的關係和分野;今天,筆者主要介紹凱恩斯主義者與自由市場派之間的一個短兵相接點,直接和金融危機現象有關,那就是所謂的「有效市場假說」(EMH)──自由市場學派的「完美競爭市場」理論用在金融市場時的變種。

撇 開複雜處,EMH指金融資產市場價格充分反映所有資訊,新的資訊出現了,價格馬上快速高效調整;因此,投資者不可能利用市場上既有資訊,系統地在價格差之 間賺錢,長期跑贏大市,除非運氣特好。這些資訊,包含企業經營狀況和盈利前景,即所謂「基本因素」。根據這個理論,金融資產價格,與企業基本因素息息相 關,儘管不排除受需求或其他隨機因素影響,價格有時偏離基本盤。 EMH的驗證紀錄相當好,不過,一些凱恩斯主義學者卻認為這是一套失敗的理論,因為它完全不能預測金融市場裏不斷出現的泡沫或其他危機;克魯明更在他的論 戰文章中說:「在黃金年代裏,金融經濟學家開始相信市場本質上是穩定的,股票及其他資產的價格什麼時候都完全合理;流行的理論根本意想不到市場可能像去年 那樣崩潰……;經濟學家要麼相信自由市場不可能出大亂子,要麼認為市場就算發生大事故,全能的央行完全可以及時糾正偏差,把經濟保持在升軌之上,但就是沒 人預料市場會脫軌而出、聯儲局鞭長莫及。」克魯明的論敵認為,這個指控明顯「越位」。

自由市場學派並非認為市場不會出現危機或形成泡沫。他 們清楚知道,要在經濟模型中導出「泡沫」現象,十分容易,只需在動態模型中加進隨機因素,則無論模型中的經濟人是理性還是非理性,出現泡沫不只可能,還常 常是必然的事,而現實中的金融市場亦的確如此,只不過無法預料。(泡沫既屬必然,必有各種「末日博士」每隔不久便有幸而言中,正如停擺的鐘錶每天至少也有 兩回準確報時)。事實上,EMH正正認為:任何人,不管是投資者、炒家、基金經理還是財金官員,都無法系統而準確地預測「泡沫」,因為如果誰要是能夠的 話,只要適時無限拋空股票或其他資產,便可一次又一次賺盡天下的錢;顯然,世界上還沒出現過這樣的人。

華盛頓大學 David Levine 對克魯明上述指摘頗有意見,提議他回普林斯頓找他的同事 Stephen Morris 問過究竟。Morris 是普大 Bendheim 金融研究中心主任,專研自由市場理性經濟行為引致的金融危機和泡沫,九八年曾與當時在倫敦經濟學院任教的韓裔教授 Hyun Song Shin 合作發表這方面的經典文章。此外,以外來供方因素解釋經濟周期(Real Business Cycle Theory)而獲○四年經濟學諾獎的 Edward Prescott,更對經濟周而復始出現危機有深刻認識;Presott閱畢克魯明的文章,寫了一封電郵給他的學生,簡單一句說:「此人自暴其醜 耳。」(”The guy just made a fool of himself.”)

對EMH的錯誤理解多的是。有些人以為,EMH 指股價反映企業「真正價值」(即企業未來利潤流的折現總值),但因為實際股價很多時並不如此反映「真正價值」,所以這些人認為EMH錯了。事實上,EMH 並不如是說;EMH說的是,股價反映企業未來各種可能業績結果的期望值,這個值只不過是就目前最可靠的資訊而言,並不擔保一定正確。然而,一般人誤解 EMH也就算了,克魯明也嚴重誤解,則無疑是「火遮眼」之故。

經濟學家「測不準」泡沫現象,那是否表示經濟理論有問題呢?這也未必。 Levine 打了一個比喻:物理學也有「測不準原理」;光子從狹柵中穿過,產生散射現象,個別光子最終射向哪個方向,理論認為用什麼方法也不能測出;那不是因為測量手 段有問題或儀器不夠精巧,而是宇宙本身特性使然。經濟泡沫預測不到,自由市場學派認為也是市場性質決定的,並不是理論有問題。研究者固然可以質疑這個理論 本身是否正確,但如果像克魯明連對方的理論說什麼也未搞清楚便作出批評,則是犯了打筆戰的大忌,變成很被動。

註:這裏說克魯明是「左翼」經濟學家,並不是指他信奉馬克思之類的共產理論,而是指相對自由市場學派而言,他特別強調政府調控市場的正面作用;奧巴馬經濟顧問委員會主席羅馬,自己的研究認為財赤政策無效,但她又願意與副總統的經濟顧問同推刺激方案,金額龐大,此或是「無可無不可」之例證;有關EMH的介紹和論述多得不可勝數,學者多年來也不斷驗證、修正這個理論,研究它什麼時候成立、什麼時候有問題;一篇有用的參考文章是澳洲央行二○○○年一月發表的 “The Efficient Market Hypothesis: A Survey”。